Covid-19 Salgınının Kira Sözleşmelerine Etkisi

Dünyayı tehdit etmeye devam eden ve Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak nitelendirilen Coronavirüs (Covid-19) ilk olarak Aralık ayında Çin’in Wuhan kentinde ortaya çıkmış olup daha sonra dünya geneline yayılarak ülkemizde de Mart ayında olumsuz etkilerini göstermeye başlamıştır.

Ekonomik alandaki olumsuz etkileri üzerinde durulduğunda İçişleri Bakanlığı‘nın Koronavirüs Tedbirleri genelgesi kapsamında; 15-18 Mart tarihleri arasında ülke genelinde 149.382 iş yerinin geçici süreliğine faaliyetlerinin durdurulmasına yönelik genelgesi de dikkate alınarak kira sözleşmelerinin üzerinde  yaratabileceği etkilerin değerlendirmesi gerekir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ‘Sözleşme Özgürlüğü’ kenar başlıklı 26. Maddesine göre: “Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.”. Bu kapsamda kira sözleşmeleri bakımından da taraflar serbest iradeleri göz önünde tutulmuştur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 27.maddesine göre, “Emredici hükümlere, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkansız olan sözleşmeler kesin hükümsüzdür.”. Söz konusu nedenler kira sözleşmesinin içeriğini belirleme özgürlüğünün sınırını oluşturur.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri birlikte değerlendirildiğinde öncelikle taraflar serbest iradeleriyle  sözleşme hükümleri içerisine bu tür durumlara yönelik örneğin kira sözleşmesinde, “ülke genelinde mücbir sebep, savaş, salgın hastalık sebeplerden dolayı kiralananın kullanılmasının olanaksız olması durumunda 1 ay içinde tazminatsız tek taraflı olarak sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.” şeklinde  bir hüküm koydukları takdirde uygun düştüğü ölçüde öncelikle bu hüküm göz önüne alınmalıdır.

Bu hususta mücbir sebep kavramına değinmek gerekirse Türk hukukunda mücbir sebebin ne olduğuna dair tanımlama yoktur. Yargıtay kararında ise tarafların aralarındaki sözleşme kapsamında bir durumu mücbir sebep hali olarak kabul etmelerinin mümkün olduğu sonucuna hükmetmiştir. Bu sonuçlar birlikte değerlendirildiğinde ülkemizde de görülmekte olan Covid-19 salgını nedeniyle gün geçtikçe ölüm oranı ve vaka sayısı artışı olması ve idare tarafından Covid-19 salgını kapsamında tedbirler nedeniyle engellemeler, yasaklamalar da olduğu için mücbir sebep olarak değerlendirilmesi bu kapsamda uyuşmazlık oluşması halinde somut olaya uygulanmalıdır.

1.    Olağanüstü Fesih Hakkı

Kira sözleşmelerinde mücbir sebeple ilgili bir hüküm bulunmadığı takdirde kira sözleşmelerinin tarafları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre değerlendirilmelidir. Anılan hüküm ile, “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamı kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hakim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildirimin parasal sonuçlarını karara bağlar.” düzenlemesine yer verilmiştir.

Hüküm dikkate aldığında kira ilişkisini çekilmez hale getiren önemli sebepler hakkında açıklama yapılmamıştır. Önemli sebepleri tarafın sözleşmeye katlanamayacağı haller olarak değerlendirmek gerekir. Covid-19 salgını ticari faaliyeti olumsuz etkilediği de göz önüne alındığında taraflar için kira sözleşmesinin devamı konusunda çekilmez bir durum olarak kabul edilmesi ve taraflardan her birinin, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanması gerekir.

Genel kural niteliğinde olan olağanüstü fesih hakkı, sözleşme belirli veya belirsiz konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 331. Maddesindeki fesih türünün uygulanabilmesi için önemli olan geçerli bir kira sözleşmesi olması ve devamı için çekilmez hale getiren Covid-19 salgını gibi önemli bir sebebin varlığı ve haklı sebebe dayanan kiraya veren ve kiracının, yasal fesih bildirimi süresine uyarak fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir.

Yasal düzenleme kapsamında yapılan fesih uyarınca tarafların parasal sonuçlarında anlaşamaması durumunda hakim tarafından olağanüstü fesih bildirimin parasal tutarı sonuca bağlanır. Hakim fesih bildiriminin parasal sonucunu belirlerken kiraya verenin kira bedeli kayıplarını, kiracının ticari faaliyetine ilişkin uğradığı kayıpları göz önünde bulundurur. Aynı zamanda hakim tazminatı belirlerken somut olay için ayrı değerlendirme yapıp uygulaması gerekir.

2.    Kusursuz İfa İmkansızlığı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 136. Maddesine göre, “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır.

Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.” düzenlemesine yer verilmiştir.

Hüküm dikkate alındığında imkansızlık kavramından borcun ifasının maddi veya hukuki engeller sebebiyle gerçekleştirilememesi anlaşılmaktadır. Ayrıca borçlu mücbir sebep, umulmayan hal gibi nedenlerden dolayı ani ifa edimini yerine getirememesi ve bu durumun süreklilik arz etmesi anlaşılması gerekir.

Yaşanılan olumsuz gelişmeler neticesinde Covid-19 salgını sonucu alınan tedbirler kapsamında kiracılar işyerlerini kapatmak zorunda kalmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 136. maddesinin kira sözleşmelerine uygulanması konusunda belirsizlik vardır. Yaşanılan durumun ‘sürekli bir imkansızlık’ hali olarak değerlendirilmesi konusu net değildir. Bu hüküm dikkate alındığında günümüz koşullarında İfanın imkânsızlaştığı kısım, virüs nedeniyle işletme faaliyetine devam edememekte bu yüzden kiralananı engellenen faaliyetin amacı doğrultusunda kullanamamaktadır.

Kiraya verenin asli edim yükümlülüğü kiralananı kullanıma elverişli olarak kiracıya bırakması olduğu için kiracı asli edim olan kira bedelini ödese bile tedbir niteliğinde olan idarenin yasaklama kararı neticesinde kiralanan şey kullanıma elverişli olmadığı için bu durumun imkânsızlık yarattığını söylemek her somut olay için ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

3.    Aşırı İfa Güçlüğü

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesine ile, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edinimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.“ düzenlemesine yer verilmiştir. 

Aşırı ifa güçlüğü ortaya çıktığında hakim sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasına karar verir eğer bu durum mümkün değilse borçlu sözleşmeden dönebilir ya da sözleşmeyi feshedebilir. Ayrıca aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, dürüstlük kuralına dayanmaktadır.

Ahde vefa ilkesinin istisnalardan biri olan işlemin temelinin çökmesine ilişkindir. İlgili hüküm tüm sözleşmelerde uygulama alanı bulabildiği konusunda tereddüt göstermemektedir. Günümüzdeki koşullarda eğer kira sözleşmesine dayalı ilişkinin devam etmesi gerekirse aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak sözleşmenin uyarlanması istenmesi gerekebilecektir. Ancak bu uyarlamanın kira sözleşmesinin devamı için değil de geçici dönem için olması gerekmektedir.

4.    İşyeri Kiraları Yönünden Özel Geçici Düzenleme

Son olarak konuyla ilgili yargıdaki hak kayıplarını önlemek amacıyla 25 Mart 2020 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7226 sayılı Torba Kanunu Geçici 2. Maddesi 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesine ilişkin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmamasıyla ilgili düzenlemeye yer verilmiştir.

Anılan düzenleme kapsamında işyeri kiralarının kiracı tarafından ödenmemesi nedeni ile kiraya veren kiracının temerrüdü nedeni ile kira sözleşmesinin feshini istemesi ve taşınmazın tahliyesini sağlaması imkanı ortadan kaldırılmıştır.

Bu düzenleme geçici olarak 01.03.2020 tarihi ile 30.06.2020 tarihleri arasındaki kira bedellerinin ödenmemesi ile ilgili olup bu tarihler dışındaki kira bedellerinin ödenmemesi nedeni ile kira sözleşmesinin tasfiyesi ve taşınmazın tahliyesi sebebi oluşturmaya devam edecektir.